7大挑屋心法 慎選耐震中古屋

辛苦一輩子工作，就是為了換取一間可以遮風避雨的小窩

現在新屋太貴，只好選擇買中古屋

如何慎選耐震的中古屋

是一門很重要的課題

以下資料來源：http://smart.businessweekly.com.tw/Reading/WebArticle.aspx?id=55034&p=1

根據內政部的資料顯示， 全台住宅存量約812萬戶，屋齡超過30年的老宅，占比約達37%，約300萬戶，如果按照現行都更推動速度來看，預計得花上1,540年才能完成全台的都市更新！

再根據國家地震工程研究中心的研究指出，一旦發生規模6.3的強震，大台北地區恐會有4,000棟房屋倒塌！擁有逾30年結構工程經驗、曾任中華民國結構工程技師公會全國聯合會理事長的曾慶正指出：「倒掉一半都有可能！」他說，台北已經100年沒有發生規模4.5以上且震央在台北的地震，因此大家才會如此忽視老舊房子的結構安全問題。 

所有人都知道新成屋因為技術新穎，所以較無結構老舊損壞的問題，但隨著全台各地房價都不斷攀高，多數人只能被迫去買中古屋，那中古屋又多是老房子，應該怎麼挑？才不會挑到結構地雷屋呢？《Smart智富》月刊特地邀請多位專家，為讀者解答。

心法1》
凹字型、L字型社區不抗震

現任中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員、戴雲發結構技師事務所負責人戴雲發表示，台北都會區土壤地質敏感，又位處地震帶，加上老舊房屋占比高，許多早期建造設計的房屋，防震係數大多不足，因此整體建物的形狀對於抗震變得十分重要。

一般而言，方正形式的建物，會比不規則形式的來得穩固。舉例來說，條件相同的建物耐震係數、歷經相同的地震規模時，正方或長方形建物受力搖晃的情況會比ㄇ字型、凹型狀、凸型狀以及L型等不規則形建物輕微，內部結構受損的機率也相對較低。

心法2》一樓做店面，震垮機率高

曾慶正指出，不論是從日本阪神地震或國內的921大地震的經驗來看，許多1樓改為店面而被兩戶併成一戶的房屋，以及三角窗店面、透天騎樓等，多數倒塌得最嚴重。原因無他，因為當地震發生時，整棟建築物受到應力（編按：應力為單位面積上的作用力）最大的地方正是1樓，所以1樓也是支撐整棟房屋的重心。

大家不難想像，假使一棟建築物的1樓以上有牆、有樑、有柱，是堅固完整結構體，但是當1樓隔戶牆被打通後，少了牆的支撐，若外牆也沒有了，變成毫無抗震力的大片玻璃，遇到地震時，就很容易發生危險。他建議，儘管這些店面可能都位處精華區商圈，生意好、人潮多，有助拉抬房價，但是遇到大地震，一夕間化為烏有的機率也高。買房應該避免買在1樓樑柱牆打掉、四面都是玻璃、店面空間過大的老舊屋子樓上。

心法3》
樓中樓夾層屋有設計缺陷

曾慶正說，如果這整棟樓的原始結構全是樓中樓的規畫，代表增加了許多「挑空」設計，可能1、2樓都有樑，到了3樓就挑空變夾層，然後4、5樓有樑，6樓又是夾層，地震一來這些沒有樑的夾層抗震力量軟弱，就容易倒塌，即使事後加樑補救，也難以彌補。

還有一種是本身每層高度都蓋成3米6或4米半的大樓，讓住戶們自己施工，在室內「蓋違建」的夾層屋，這種即使每層樓都有樑，但要將原本一般高度為3米或3米多的房子，挑高成4米半，本身就會減少很多樓地板和樑，支撐力自然不比沒有挑高的房子。曾慶正建議，在買房時能不碰此類產品就不碰。

心法4》
陽台外推負載過重易坍塌

許多人為了增加室內空間，往往會把陽台的牆敲掉往外移。曾慶正表示，固然這面約12公分厚的鋼筋混凝土牆對於耐震力的影響很小，不過敲掉卻會破壞房屋結構的均勻性。

此外，如果翻修後是加一整道外牆，其重量不容小覷，嚴重時牆會裂開，損壞的若是外牆，甚至會崩塌到樓下。若一定要改建，建議將外推的陽台設計成落地窗或有對外窗，以減少樓板的載重量。

心法5》
從公設挑出海砂屋

曾慶正說：「買中古屋碰上海砂屋的機率，比你想像的還要高！而且幾乎全台都淪陷。」海砂屋是70年∼80年代的特殊產物（詳見心法6），沒有浮上檯面的房子不勝枚舉。加上海砂屋的裂縫或徵兆很容易被重新粉刷、精美裝潢而被「暫時」粉飾太平，這時該怎麼挑出毛病呢？若是室內，假設看到前任屋主在屋頂樓板加做一層甘蔗板或天花板，一定要翻開看裡頭是否有剝落的混凝土碎片；或是看到牆面有重新貼補，磁磚不整齊的情況都要特別注意。再者，就是看公設最準，因為通常屋主為了賣房，只會顧及室內有無露餡，整棟共同持有的公共空間卻難以遮掩，切記買房前要去看建築外觀或是公設是否出現頂板混凝土塊剝落、樑的水平裂縫以及柱子的垂直裂縫。

心法6》
屋齡會透露房子問題

根據行政院原子能委員會全面清查的結果，台灣已經確定有輻射的建物共1,580戶，全部都是71年∼73年建造的，核發的建物使用執照集中在71年11月∼75年1月間。至於海砂屋，70∼80年代是最猖獗的時期，在82年時海砂用量達到高峰，距今大約20年，到了90年代才沒有人敢用海砂蓋房子。再談到耐震設計，曾慶正直言，76年以前的房子很少有耐震設計，因為當時屬於電腦不發達的時代，房屋結構的算式多半是用手算，沒耐震設計的房子若花5天就能算好，加上耐震可能就要花上500天，而且鋼筋量會增加很多，會有建商這麼費工、費錢嗎？當然是不會。尤其平房、公寓又比高樓嚴重。

綜合上述，你住的房子或是打算要買的房子，如果建造日期落在這幾年區間，或是屋齡在20年以上的房子就要特別小心。

心法7》
應避開特定樓層數物件

曾慶正指出，一般來說，每棟房子蓋好後都有自己的振動週期，房屋愈高週期愈長，地盤愈軟弱週期也愈長，萬一兩種週期相近，地震時便會產生共振現象，放大搖晃力、加劇地震的傷害。用台北盆地來舉例，和地震週期接近的房子大約是在總樓層數8樓∼16樓的大樓，也就是說，像台北101這麼高的大樓，在地震來襲反而不容易產生共振，還相對安全。

動手查詢》善用網站資源，找出瑕疵屋

買房一定要被房仲牽著鼻子，只能透過他們的口中得知房子屋況嗎？錯！其實各縣市政府有些資訊可供查詢，像是海砂屋、地震屋、輻射屋、山坡地房屋等等，只要花點時間，動動手，就能避開問題中古屋。

1、海砂屋與地震屋

Step 1進入台北市建築管理工程處首頁（www.tccmo.taipei.gov.tw），點選➊「直接進入網站」，進入後選擇左側的➋「建管業務綜合查詢」，再選擇➌「宣導專區」內的➍「地震防災及海砂屋專區」。

Step 2進入頁面後，可看到有4個部分，個別點選有各項目的列管名單，以及如何善後、自我檢測、費用收取等問答。目前台北市政府都有定時更新、交代哪裡已解除列管，哪裡又新增列管。最新的更新日期於2014年5月底，民眾可上網查詢自己的家或是想買的房子有無在危險名單內。

註： 除了台北市以外，目前新北市、台中市、高雄市都未公開相關資訊。如要查詢新北市，需寫信至新北市政府工務局，新北市政府會以公文回覆；台中市政府則表示921房屋已經全部解除列管；高雄市政府則回應無海砂屋以及受損列管房屋。

2、輻射屋

Step 1進入行政院原子能委員會網站首頁（www.aec.gov.tw），點選右側➊「輻射屋檢測查詢」→➋「輻射屋查詢系統」→閱讀完使用規則後按➌「進入查詢系統」，即可輸入地址查詢。

註： 原子能委員會僅提供各別資料查詢服務，並沒有直接公布全國的輻射屋名單，因此民眾如果懷疑住家或是附近鄰宅有輻射屋的話，也只能一間一間查詢來做確認。

3、山坡地

Step 1進入台北市政府工務局大地工程處首頁（www.tcge.taipei.gov.tw）選擇➊「山坡地防災系統」，進入下個頁面後再選右下方的➋「列管邊坡敏感區警戒表」，相關資訊就能一目了然。

Step 2民眾若欲查詢自己居住的社區是否被列管，可以檢附申請書至各縣市工務局處、大地工程處、城鄉發展處等局處申請。民眾可至內政部營建署首頁（www.cpami.gov.tw/chinese）， 在右側「站內搜尋」輸入關鍵字➊「山坡地住宅查詢服務」，即可找到聯絡窗口。

Tips＿海砂屋的徵兆

不同時期，海砂屋會出現不同徵兆，早期：天花板混凝土保護層突起、剝落，且鋼筋暴露；中期：樑上出現水平裂縫，代表樑內鋼筋已經生鏽；晚期：柱子出現垂直裂縫，此時再也難以修補。